墨田区マンション大規模改修工事

墨田区で賃貸マンションの大規模改修工事を施工

この度、墨田区に建つ築約26年の賃貸マンション一棟の大規模改修工事をご依頼いただきました。

8階建て・L字の建物です。

始まりは、一つのご縁から

この建物が新築された当時に大東建託で建築を担当され、現在は市川市で不動産業を営まれている社長さんが、「一度、見積もりを出してみてほしい」とこちらの賃貸マンションオーナー様とミライカナイを繋いでくださりました。

オーナー様は、先に別の業者から概算の見積もりを受け取られていたのですが、金額はかなり高額であるにも関わらず内容は大づかみで、これで判断してよいものかと不安を感じておられたそうです。

そんな中でミライカナイの見積もりをご覧になり、その細かさに「ここまで丁寧に出してくれるのか」と感嘆してくださいました。そうしてご成約をいただいたのが、今回の始まりです。

施工前の様子・現地調査

笠木の立ち上がり部分の劣化による水の侵入は戸建てでもよくあるトラブルです。窓サッシ付近の外壁剥がれはサッシ周りのコーキングが劣化したことにより水が侵入し、膨張して外壁を押したため剥がれたと思われます。

膨大な枚数の写真を撮っているのでここには載せきれないのですが、他にも経年の汚れや不具合が多数発生していました。

マンションオーナー様の懸念事項

オーナー様が気にしていらしたのは外階段の梁カバーでした。

相見積もりを取った他の業者様からは、

• 壊れたところだけ元通りにする
• 揺れやすい建物なので直しても長持ちしない可能性がある
• パネルを全撤去する場合高額になるが、長い目で見たら補修を繰り返すのも高額
• 水が入ってしまうのが問題なので水抜き穴を作るのはどうか

などの提案があったそうです。

塗料の選択の理由と施工工程

ここからは、なぜ今回のその工法・塗料を選んだのか、少し専門的な話をできるだけわかりやすくご説明します。

下地から、ヒビ割れに備える ─ 下塗り 日本ペイント パーフェクトサーフ

塗装は、仕上げの塗料だけで決まるものではありません。むしろ、目に見えなくなる「下塗り」をどう選び、どう塗るかで、その後の持ちが大きく変わります。家でいえば基礎にあたる、いちばん大切な部分です。

今回、マンションの大規模改修に使用する下塗りに選択したのは日本ペイントのパーフェクトサーフです。

パーフェクトサーフは微弾性機能を持った下塗り材で、髪の毛のように細いひび割れ(ヘアークラック)に追従し、覆い込んでくれる性質を持っています。

タイル内側に潜むヒビ割れ

外壁のヒビ割れは、大きなものは後述のYG工法(ヤグチ技工 TNC工法)でしっかり処理しますが、目では追いきれないほどの細かなヒビも無数に潜んでいます。パーフェクトサーフの”伸びる性質”を土台に敷くことで、そうした微細なヒビが表面に出てくるのを抑え、雨水の侵入を防ぎます。さらに、下地の色をしっかり覆い隠す力(隠ぺい性)にすぐれ、きめが細かいため、上塗りの仕上がりも一段と美しくなります。

弾性のある下塗りと、これからご紹介する上塗りを組み合わせることで、ヒビ割れに強く、長く美しい外壁に仕上がるのです。

ヒビ割れを「削らず」直す ─ クラック補修 YG工法(TNC工法)

そこで採用したのが、ヤグチ技工が開発したYG工法(正式名称・TNC工法、特許取得済み)です。これは、削る作業を一切せずに、専用のYGテープを熱の力でひび割れに密着させて覆い、その上から建物の表面と同じ模様(パターン)を付けて仕上げる方法です。

メリットを整理すると、

ひとつ目に、削らないので騒音・粉じんがほとんど出ず、入居者さんの暮らしへの負担が小さいこと。そしてアスベストを舞い上げる心配がないこと。

この工法は、国の「アスベスト含有仕上塗材対応ガイドライン」にも参考工法として掲載されています。

ふたつ目に、ヒビ割れの上に伸びる層をつくるため、建物がわずかに動いても追従し、再びひびが出にくく、すぐれた防水性を発揮すること。

みっつ目に、貼ったテープに熱を加えて柔らかくし、専用のローラーで既存の壁の模様になじませてから仕上げるため、補修した跡が目立たず、仕上がりがとても美しいこと。

外壁タイルを「活かして守る」─ 透明塗膜防水 セブンS工法

タイル張りの建物は見た目に重厚感があり、本来とても丈夫です。ところが年月が経つと、タイルそのものはまだ使えるのに、目地(タイルとタイルの間)が傷んだり、わずかなヒビ割れから雨水がしみ込んだりしてきます。

ここで「タイルを全部貼り替える」となると、費用も工期も大きく膨らみ、何よりこの建物の重厚な風合いが失われてしまいます。

そこで選んだのが、セブンS(七宝化学)による透明塗膜防水です。

透明塗膜防水は、色を塗りつぶすのではなく、透明な防水層でタイルの上からしっかりコーティングする方法です。たとえるなら、革製品に透明な保護コートをかけるようなもの。元のタイルの色や質感はそのまま見せながら、雨・紫外線・酸性ガス・塩分から建物を守ります。

外壁─施工中

この塗膜の優れているところは、ゴムのように伸びる性質を持っていることです。建物は気温の変化や地震でわずかに動き、ヒビ割れが生じることがありますが、伸びる塗膜であれば、その動きに追従して切れにくく、ヒビ割れからの雨漏りを防いでくれます。

さらに、メーカー試験では施工から10年が経過しても劣化が目立たないことが確認されています。タイルの美しさを残したまま、建物の寿命を延ばす。これが今回の建物に最適だと判断しました。

なお、この建物はALCの上にタイルを張った構造のため、タイルの浮きや、東日本大震災の影響と思われる割れも多く見られました。こうした浮き・割れの箇所は、透明塗膜を施す前にきちんとタイルを交換・補修したうえで仕上げています。下地を整えてこその防水・保護です。

外壁タイルの補修

劣化した下地箇所のタイルの撤去

下地調整とタイル貼り付け

もちろん大切なシーリングの打ち替えも

外壁の未来を守る ─ トップコート 日本ペイント グランセラトップ1液水性(無機仕様)

外壁の塗り替えで一番大切なのは、「塗ったあと、何年その美しさと強さが続くか」です。せっかく足場を組んで塗り替えても、数年で色あせたり汚れが目立ってきたりすれば、また早くに塗り替えが必要になり、結果的に費用がかさんでしまいます。

そこで今回、外壁の上塗りに選んだのが、日本ペイントの最高級グレードにあたる「グランセラトップ1液水性」です。これは無機系と呼ばれる塗料で、一般的なフッ素樹脂塗料を超える耐候性を持つことが大きな特長です。

無機系塗料の強みを、かんたんにご説明

塗料が劣化する一番の原因は、紫外線です。

プラスチックを屋外に置いておくともろくボロボロになっていくのと同じことが塗膜にも起こります。無機の成分は、ガラスや石と同じように紫外線にとても強く、だからこそ長い年月、色あせや劣化を抑えられるのです。

さらにこの塗料には、ミライカナイがマンションやビルのオーナー様にぜひお伝えしたい長所がいくつもあります。

「価値を高める、塗り替えを」——これは日本ペイントがこの塗料に掲げている言葉ですが、まさに今回の建物にふさわしい一本だと考えています。次の塗り替えまでの年数を長く延ばすことは、オーナー様にとっての安心であり、入居者の皆さまにとっての快適でもあるのです。

ちょっと一息

ここまでお読みくださりありがとうございます。中々の長編記事ですので、ちょっとここで一息。

工事が始まった当初、入居者の皆さまからは「こんなに大掛かりな工事だとは思っていなかった」という不安の声も聞かれました。賃貸住宅ですから、暮らしのすぐ隣で工事が進むことへの戸惑いは当然のことです。

すると、少しずつ現場の雰囲気が柔らかくなっていったのです。

挨拶を返してくださる方が増え、告知板にお礼のコメントを残してくださる入居者の方まで現れました。

こうした小さなやり取りの一つひとつが、職人として何よりの励みになりました。

外壁以外の修繕も丁寧施工しております

外階段の修繕

オーナー様も気にしていらした外階段の修繕です。

屋根塗装

施工前の大量のコケはこのまま高圧洗浄をかけると雨どいに流れて詰まらせる恐れがあるため、手作業で除去してから高圧洗浄を行っています。

屋上防水工事

鉄部の錆止め塗装

工事を終えて…